News

Інтерв’ю Дмитра Омельчука, комерційного директора DELTA Ukraine, у бізнес-виданні LDaily!

Дмитро Омельчук, комерційний директор компанії DELTA Ukraine, упевнений, що за правильної організації діяльності можна не лише зберегти бізнес за кризової ситуації, а й розширити його. Що й доводить досвідчений менеджер на прикладі своєї компанії, інформуючи читачів LDaily про необхідні організаційні реформи, принципи культури компанії та її корпоративні цінності, а також про особливості ринку нерухомості, які вимагають інноваційних рішень сьогодні й у майбутньому.

LDaily: Компанія DELTA працює в Україні понад 12 років. Як змінювалися тенденції в українській сфері нерухомості за ці роки?

Д. Омельчук: За весь цей час в Україні ми встигли побачити чимало подій та пережити низку криз, які змінювали і країну, і нас. Фінансова й економічні кризи, війна, пандемія… Це те, що впливало на розвиток і тенденції у вітчизняній сфері нерухомості та безпосередньо на саму компанію.

Насправді ж тенденції в Україні змінюються аналогічно європейським. Я сказав би, що майже в унісон. Іноді швидше, іноді повільніше. Переважно змінювалися підходи до девелопменту й вимоги до архітектури та концепції об’єкта. Якщо близько 10 років тому основними критеріями девелоперського проєкту були ціна й локація, то нині покупець став вимогливішим, а ринок насиченішим. Зараз клієнта потрібно «заманювати» у ваш об’єкт. Це можна зробити продуманою й сучасною концепцією об’єкта.

LDaily: Які сегменти нерухомості в Україні користуються найбільшим інтересом серед інвесторів?

Д. Омельчук: Тут слід розділити запитання на дві частини щодо пріоритетності в часі. Що стосується короткострокової перспективи, то ми всі розуміємо: ситуація з COVID-19 кардинально змінила ринок нерухомості, і не тільки в Україні. Нині максимально інтенсивно розвивається логістична нерухомість. І для цього є декілька причин. По-перше, як показала остання криза, логістичний сегмент виявився найбільш захищеним. Тобто необхідність у зберіганні продукції не зменшилася. По-друге, все більше попиту припадає на сферу e-commerce. Тут прогнозуємо подальше зростання через те, що все більше ритейлу переходитиме саме у формат електронної торгівлі й активно розвиватиме його. По-третє, це недостатня пропозиція якісних складських площ. За останні роки не так багато логістичних проєктів було виведено на ринок. Тому існує певний дефіцит якісних площ. І останнє — це розвиток внутрішньоміської логістики. Саме зараз існує неабиякий попит на проєкти складів у місті, що дає змогу ритейлу значно заощаджувати на вартості логістики та часі доставки товару покупцеві. А також надає йому додаткову конкурентну перевагу перед іншими.

Щодо прогнозів: оптимізація та взаємозв’язок між логістичними центрами та їхній транспортний зв’язок стануть більш інтенсивними й розвиненими, а пропозиція на будівельні об’єкти складської нерухомості перейде у фазу стрімкого зростання.

Стосовно офісів та коворкінгів, то ми бачимо, що такі проєкти тимчасово відійшли на задній план і готуються трансформуватись. Усі ми розуміємо, що work from home не може тривати довго, тож потреба в офісних приміщеннях згодом зросте. Однак, на мою думку, перевагу матимуть не просто квадратні метри десь у центральній частині міста, а офісні комплекси, які відповідатимуть критеріям безпеки, внутрішнього комфорту та якості.

Також ми бачимо, що на передній план виходять об’єкти сфери охорони здоров’я. Наступного року очікуємо помірне зростання й інвестицій, адже криза виявила потенційні можливості та показала проблеми існуючих клінік.

LDaily: Які основні фактори впливають на будівельний ринок України? Що гальмує його розвиток?

Д. Омельчук: Максимально важливим є фактор залучення інвестицій. Ми відмітили, що в середині 2020 року ціна залучення банківського інвестування стала дещо нижчою, що досить позитивно відбилося на кількості нових проєктів, які плануються 2021-го. Для багатьох гравців ринку доступним є інституціональне фінансування від міжнародних фінансових установ, вартість якого є значно нижчою, але й вимоги до проєкту та позичальника стали жорсткішими.

Основними факторами, які гальмують розвиток ринку, є значна зарегульованість його, непрозорість і складність отримання дозвільних документів. Тобто сама будівельна частина є зрозумілою й простою для девелопера. Економічна частина проєкту також. Однак коли справа доходить до зміни цільового призначення земельної ділянки, отримання містобудівних умов та обмежень, отримання дозволу на будівництво та введення об’єкта в експлуатацію, — тут нас завжди очікує багато «сюрпризів». І саме локальний інвестор має значну перевагу над міжнародним, оскільки він уже адаптований до даних умов й особливостей ринку та може заздалегідь їх передбачити й уникнути.

LDaily: Чи відчуваєте ви зростання попиту на еконерухомість? Який прогноз даєте по цьому напряму? Які рішення пропонує ваша компанія?

Д. Омельчук: Я гадаю, що в довгостроковій перспективі ці проєкти матимуть попит. Однозначно, зацікавленість з боку інвесторів зростає, однак, на жаль, у багатьох проєктах так і залишається зацікавленістю. Одним із факторів зростання попиту й зацікавленості, хоч як банально, є фінанси. Якщо девелопер має на меті залучити фінансування від EBRD, IFC тощо, він має відповідати критеріям sustainable development та energy efficiency. Тому найпростішим і найбільш зрозумілим шляхом до цього є «зелена» сертифікація будівель за одним із міжнародних стандартів. Популярними в Україні залишаються LEED, BREAM та EDGE. Кожен із них має переваги для тих чи інших об’єктів і цілей девелопера.

Тому розвиток екопроєктів і проєктів із «зеленою» сертифікацією — це однозначно тренд, який хоч і повільно, проте міцно закріплюється на українському ринку. Для деяких компаній це ще й показник престижу та турботи про споживача (клієнта).

Сертифікація за стандартами LEED, BREAM, DGNB та EDGE — одна з послуг, яку надає DELTA Ukraine. Саме наша компанія здійснила першу в Україні сертифікацію за системою DGNB 2014 року (супермаркет BILLA у Києві) та першу LEED сертифікацію. Тому ми можемо відмітити стійку тенденцію до гармонійного зростання цього ринку в Україні.

LDaily: Як уплинув коронавірус на ринок нерухомості України? Як компанія переживає нинішню кризу?

Д. Омельчук: Варто зауважити, що не залишилося жодної галузі, яка не постраждала б тією чи іншою мірою від коронавірусного карантину в Україні. Нині ще зарано говорити про наслідки, до яких він призвів і в столиці, і в регіонах, адже вони залежатимуть від подальшого розвитку ситуації в країні. Будівельний сектор — один із тих, що не завмер і далі функціонує, хоча, безперечно, стикається зі своїми труднощами та викликами. Ми бачимо, що деякі проєкти заморожені, інші, навпаки, перейшли в активне будівництво та реалізацію. Скажу щиро: на початку весни ми очікували, що 90% наших проєктів можуть бути замороженими. На щастя, цього не сталося.

Навпаки, кількість проєктів, що перебувають у нас зараз в роботі, є більшою, ніж 2019 року. Це тому, що для нас не в новинку працювати, підтримувати комунікацію й проводити зустрічі онлайн, оскільки замовник чи керівник проєкту може бути в будь-якій частині світу. Тож ми тримаємо руку на пульсі подій і готові швидко реагувати на зміни. Можливо, ми вчасно адаптувалися до змін і дещо змінили вектор розвитку. Нині ми сфокусовані на співпраці з локальними інвесторами й девелоперами, адже нам є що їм запропонувати. Починаючи з досвіду в консалтингу та розвитку проєктів, західній експертизі та підтримці й закінчуючи сучасними digital інструментами для управління проєктами.

LDaily: Які проєкти зараз реалізує DELTA? Які основні вимоги висувають замовники?

Д. Омельчук: Зараз ми сфокусовані на складській нерухомості. На стадії реалізації нині перебуває десь п’ять проєктів сумарною площею близько 100 000 м2. Ще над декількома тільки починаємо працювати. Отриманий досвід дає нам можливість робити такі проєкти максимально привабливими для ринку та бути ефективними для інвестора.

Ще один вектор розвитку — співробітництво з міжнародними організаціями в Україні. На даний час ми надаємо різноманітні послуги таким організаціям, як World Bank, UNICEF, UNOPS, GIZ, іншим.

Основними вимогами замовника є повне розуміння його цілей і планів, готовність працювати в його ритмі (а часто це формат доступності 24/7), глибока експертиза та професійний підхід. Тобто замовнику важливо мати партнера, який ставився б до його проєкту як до свого власного.

Для нас основним key to success є комунікація й культура. Правильно побудована комунікація в проєкті — це вже значна частина його успіху. Основне правило компанії при взаємодії із замовниками — це тактика win-win, безпрограшних відносин. Ми виграємо тільки тоді, коли виграє замовник.

LDaily: Усім відомі ризики ведення бізнесу в Україні. Які з них ви можете виділити? Як мінімізуєте ці ризики? Чи легко працювати іноземній компанії в Україні?

Д. Омельчук: На мою думку, кожна компанія, що веде бізнес в Україні, стикається з низкою ризиків, і всі ми їх добре знаємо. Основна різниця — це підготовка та реакція на них. Нині краще говорити не про мінімізацію ризиків, а про швидку та своєчасну реакцію на події. Саме це при правильному оцінюванні допомагає перетворити ризик на контрольований рух у невідомості. Одним з основних успіхів, яких ми досягнули, це формування правильної команди та принципи культури компанії, які закладені в ДНК DELTA. Саме культура й комунікація дає змогу уникнути більшості ризиків або ж правильно і вчасно на них відреагувати.

Загалом компанія DELTA Ukraine працює в тих самих умовах, що й інші гравці ринку, і не має значення, це локальна чи іноземна компанія. Так, ми маємо значний досвід реалізації проєктів у різних країнах Європи й експертну підтримку колег з інших офісів групи DELTA. Та водночас не маємо жодних поблажок: ми на одному рівні конкуруємо з українськими компаніями.

LDaily: У чому відмінність введення бізнесу в Україні та Австрії?

Д. Омельчук: Напевно, це найчастіше запитання до нас. Якщо підходити глобально, то відмінності, звісно є, однак не настільки кардинальні, як іноді нам здається. Я гадаю, що перша відмінність, це ведення бізнесу, яке в Австрії більше піддається довгостроковому плануванню та є передбачуванішим. Тобто в Австрії ми рідко кардинально коригуємо свої плани, напрям розвитку, фінансові показники тощо. Друга відмінність — в Австрії, та вже навіть у Чехії й Словаччині, нам не доводиться довго пояснювати замовнику, що правильний консалтинг та професійне управління проєктом у результаті обійдеться дешевше та буде значно ефективнішим, ніж побудова власної структури.

LDaily: Поділіться, будь ласка, планами компанії в короткостроковій перспективі.

Д. Омельчук: Напевно, основний план — це готуватися до нового виклику. Криза нікуди не ділася, хоч улітку ми й відчували певне послаблення, однак зараз уже слід готуватися до нових випробувань. І нині максимально важливим є завдання підтримки командного духу, цінностей і стандартів якості DELTA незалежно від того, надаються послуги замовнику з офісу чи із home office. І повірте, це не так просто.

Весняну кризу ми пройшли завдяки стійкому фундаменту цінностей і культури, тому зараз його тільки укріплюємо й готуємося до нових викликів. Нині наш основний план — це робота з командами проєктів та допомога замовникам у них. Додатково здійснюється активна робота над розвитком компанії у сфері діджиталізації. Ми маємо власну хмарну платформу керування будівельними проєктами Datenpool і постійно додаємо туди нові корисні функції. Більшість наших концепцій сьогодні презентуємо замовникам уже в окулярах віртуальної реальності, тому можна відчути й побачити абсолютно всі деталі майбутнього будівництва. Власний проєктний департамент максимально сконцентрований на технологіях BIM, а люди на будівельних майданчиках починають тестувати й імплементувати технології розширеної реальності (XR). Зараз ми маємо хороший шанс для розвитку цих технологій в Україні.

Ще одним значним кроком став розвиток нашої дочірньої компанії в Україні, яка займається генеральним підрядом, — ALPHA Construction. Нині ми можемо не тільки реалізовувати плани з проєктування чи управління проєктами й будівництвом, а й безпосередньо виконувати будівельні роботи, і неважливо, за якою схемою, EPC чи EPCM. Ми пропонуємо на ринку послуг із генпідряду абсолютно нову модель взаємодії із замовником, яка сформована на принципах цілковитої прозорості. Прозорості в усьому — у ціноутворенні й собівартості, у структурі, вартості управління генпідрядним проєктом, у розмірі прибутку й так далі. Для Європи схема Open Book є вже класикою девелопменту, в Україні ж ми поки що тільки починаємо доводити її ефективність та економічну вигоду.

LDaily: Яким був 2020 рік для вашої компанії? Яких результатів ви досягли цього року?

Д. Омельчук: Хоч як парадоксально, однак цей рік був доволі успішним для нас. Навіть у період кризи ми значно розширили портфоліо об’єктів і повністю розвернули вектор розвитку зі співпраці з міжнародними інвесторами на співпрацю з локальними клієнтами. Тепер ми чудово розуміємо, що потрібно українському замовнику та яку цінність ми можемо принести йому в проєкті. Основною нашою заслугою є те, що ми не тільки зберегли нашу команду в складний період, а й розвинули й далі розвиваємо її. Ми жодного разу не скоротили видатків на фінансування фонду заробітної плати, активно працюємо над розвитком нашої команди й максимальну увагу приділяємо підвищенню фахової компетентності та персональному навчанню.

Стосовно фінансових результатів, скажу щиро: прогнозованих показників ми не досягли, і найімовірніше, не досягнемо. Однак, на щастя, це не є основною ціллю для компанії й акціонерів. Для нас основна цінність — це люди та наші замовники. Тому я з упевненістю можу сказати, що 2020 рік, попри кризу, виявився хоч і не простим, однак цікавим, насиченим й успішним для DELTA Ukraine.

Останні статті

12. Лютого 2021

DELTA разом із SWAP Architekten переможець премії GBB 2020 у категорії “Проєкти”!

...

Mehr

02. Лютого 2021

Інтерв’ю Дмитра Омельчука, комерційного директора DELTA Ukraine, у бізнес-виданні LDaily!

Дмитро Омельчук, комерційний директор компанії DELTA Ukraine, упевнений, що за правильної організації діяльності можна не лише зберегти бізнес за кризової ситуації, а й розширити його. Що й доводить досвідчений менеджер на прикладі своєї компанії, інформуючи читачів LDaily про необхідні організаційні реформи, принципи культури компанії та її корпоративні цінності, а також про особливості ринку нерухомості, які вимагають інноваційних рішень сьогодні й у майбутньому....

Mehr

11. Січня 2021

DELTА Ukraine очолить будівництво інноваційного центру Promprylad.Renovation

Разом з Промприлад.Реновація оголошуємо про стратегічне партнерство. Команда експертів DELTA Ukraine очолить процес будівництва інноваційного центру....

Mehr